Immobilier : les taux d’emprunt diminuent, les conditions se durcissent

Les taux des emprunts immobiliers diminuent à nouveau, en ce début d’août : chez Meilleurtaux, ils se situent à 1,1 % sur 15 ans (-0,15 %), à 1,30 % sur 20 ans (-0,1 %) et 1,65 % sur 25 ans (stables). Pour vous financer, il y a quelques baisses de 0,1 % ; enfin, selon l’Observatoire crédit logement/CSA, le taux moyen mensuel est de 1,25 % en juillet, contre 1,29 % en juin.

Ces taux bas s’expliquent par la politique de la BCE qui prête à des taux négatifs (-0,5 %), les établissements financiers se basant, pour fixer leurs propres taux, sur le taux OAT des emprunts français à 10 ans (lui-même impacté par les décisions de la BCE). Ce dernier est actuellement de –0,21 %, après un court passage en territoire positif, en juin 2020. Dans un contexte d’inflation faible, la banque recevra de son emprunteur, à la fin du contrat, à peu près la même somme, en euros constants, qu’elle a prêtée. Cela peut surprendre, mais des organismes financiers, pour mettre leur argent en sécurité, prêtent à des États à des taux négatifs, le risque que la France, la Suisse ou l’Allemagne fassent faillite étant considéré comme infime.

La démarche est la même pour les particuliers, si ce n’est que les banques doivent se prémunir d’un risque de défaillance individuelle (heureusement encore rare pour l’instant) et maintiennent, pour cette raison, les taux au-dessus de 1 %. Heureusement pour elles, les banques gagnent de l’argent autrement qu’avec les intérêts des prêts. Faire souscrire l’assurance emprunteur maison est une première façon de se rémunérer, même si, en principe, le client a le choix de ce type de produit. Autre moyen encore plus rémunérateur, les banques imposent de domicilier les revenus du ménage chez elles tant que le prêt n’est pas remboursé. Or, les frais de tenue de compte explosent : tout est bon pour récupérer de l’argent - envoi de chéquier, convention de cartes bleues, découvert non autorisé, frais d’agios. L’essentiel, pour une banque, est d’avoir des clients aux revenus moyens qu’on pourra taxer, ce qui explique des sacrifices sur les taux. Enfin, la BCE taxant les liquidités inemployées des banques de 0,5 %, ces dernières sont incitées à prêter au maximum.

Néanmoins, cette politique de taux bas s’accompagne d’un renforcement des exigences. On demande, notamment, plus d’apport personnel pour consentir au prêt. Si celui-ci avait baissé de 5 %, en 2018, et de 5,2 %, en 2019, il a augmenté de 8,4 %, en 2020. Quelques clients peuvent encore emprunter sans aucun apport, mais ce privilège est réservé aux usagers les plus fortunés. On tiendra compte, pour ces heureux privilégiés, de leurs revenus et du type d’achat (locatif, résidence principale, résidence secondaire). La durée des prêts diminue sensiblement : la durée moyenne est revenue à 224 mois, au plus bas depuis deux ans, la banque prenant ainsi moins de risques qu’avec un prêt à 25 ans.

Si, pendant 20 ans, l’inflation et les taux de la BCE restent faibles ou si la sortie de la situation actuelle se fait progressivement sans à-coups, le système économique actuel fonctionnera vaille que vaille. Mais si une crise éclate, si brutalement personne ne veut plus prêter aux États, si on met brusquement à se défier de l’euro, si l’hyperinflation s’installe, alors tout ce système de prêts à taux infimes s’écroulera comme un château de cartes !