[Tribune] Crise de l’immobilier : Le Maire doit rouvrir le robinet du crédit

En juillet, la production de crédit a encore reculé, pour tomber à 12 milliards d'euros, bien en dessous de la moyenne des cinq dernières années, soit une chute de près de 45 % par rapport à la même période l'an dernier, selon les données publiées par la Banque de France, début septembre.

Dans une interview accordée au Parisien ce mardi, le ministre de l'Économie et des Finances, Bruno Le Maire, se dit favorable à un assouplissement des critères d'octroi des prêts immobiliers. Cela fait de longs mois que le ministre nous sert le même discours ! « Je suis en train d'étudier les possibilités d'assouplissement des règles d'octroi de crédits pour les banques, comme une augmentation du taux d'endettement maximal », explique-t-il, avant d’ajouter : « Elles sont, aujourd'hui, trop strictes. » Il s'agirait ainsi de revoir la limite de 35 % de taux d'effort fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui a par ailleurs plafonné à 25 ans la durée maximale des prêts.

Mais qu’attend-il pour le faire ? Il est établi que ces critères imposés aux banques depuis le 1^er janvier 2022 les empêchent de prêter aux investisseurs particuliers (personne physiques et SCI).

Le 1^er janvier 2022, les préconisations du HCSF, dont on note qu’il est présidé par un certain Bruno Le Maire, en matière de prêts immobiliers, sont devenues obligatoires pour les banques et pour leurs clients :

- le montant total de l’endettement rapporté aux revenus ne doit pas excéder 35 % ;

- l’endettement ne doit pas excéder 25 ans ;

- la possibilité de déroger à ces critères ne doit pas excéder 20 % des dossiers de crédits pour chaque banque (16 % pour les primo-accédants à la résidence principale et 4 % pour les autres dossiers).

Ces critères ne dérangeaient personne tant qu’il s’agissait de « préconisations ». Cela faisait partie, d’une manière générale, des règles d’usage pour les banques. Les règles n’empêchaient pas chaque établissement d’apprécier les dossiers au cas par cas et de déroger à ce qui n’était alors que des préconisations. Mais depuis le 1^er janvier, les préconisations sont devenues des règles intangibles.

Ainsi, un ménage qui souhaite acquérir un bien immobilier avec l’objectif de le louer devra se plier aux mêmes règles qu’un ménage qui achète sa première maison pour l’habiter, à savoir « un montant de l’endettement rapporté aux revenus de 35 % maximum ». Autant dire que dans le premier cas, l’équation est impossible ! Dans l’immobilier locatif, le taux d’effort est de 80 à 100 % des revenus, d’autant plus que les taux ne cessent de grimper : les loyers perçus permettent de rembourser tout ou partie de l’achat et/ou les travaux sur la durée du prêt.

En conséquence, depuis le mois de janvier 2022, 60 à 80 % des particuliers porteurs de projets immobiliers sont ainsi exclus de l’accès au crédit ! La lettre a remplacé l’esprit des lois. La norme a remplacé le jugement. « Les lois inutiles affaiblissent les lois nécessaires », comme l’écrivait Montesquieu.

Comment mettre fin aux « passoires thermiques » sans accès au crédit ?

D’ici 2028, le gouvernement veut éradiquer toutes les « passoires thermiques ». Il s’agit des logements les plus énergivores, classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique. La France en compte 4,8 millions, selon le ministère de la Transition écologique, « 7 à 8 millions », selon la FNAIM. Parmi elles, la moitié sont en location et la plupart sont dans le parc privé. Les communes rurales comptent, en moyenne, le plus de logements énergivores, avec près de 30 % des habitations concernées.

À partir du 1^er janvier 2024, tous les logements dont la consommation énergétique excède les 450 kWh/m²/an (classés G sur le DPE) seront interdits à la location, selon un décret publié au Journal officiel.

Depuis quelques jours, le président de la République puis le gouvernement, par la voix de son porte-parole, annonçaient avoir même l’intention d’interdire leur vente ! Interdiction de louer, interdiction de vendre, interdiction d’emprunter ! Quel est le donc le projet : laisser tomber en ruine ces logements ?

Laisser les banques prêter et les particuliers investir

Alors qu’une méthode simple serait de laisser les banques faire leur métier, à savoir louer de l’argent à des investisseurs en capacité de le rendre au cours de leur projet et d’en payer le loyer ! Sur l’immobilier, le plus souvent, les crédits s’accompagnent d’une assurance décès invalidité et d’une hypothèque.

Dans la crise actuelle, l’investisseur privé doit être encouragé. De très nombreux projets de rénovation, tant dans nos villes que dans nos campagnes, n’intéressent pas les grands groupes du bâtiment.

Les critères du HCSF doivent donc être assouplis pour les propriétaires bailleurs. Les propriétaires bailleurs particulier devraient pouvoir choisir d’amortir leurs investissements dans la construction sans passer par la création d’une société (SCI, SARL, SAS). Les aides à la pierre doivent être les mêmes pour tous et pas réservées aux seules zones urbanisées.

Les crédits d’aujourd’hui, sont les travaux de demain.

Se priver de l’investissement des particuliers dans l’immobilier locatif est totalement contre-productif dans une France qui a, plus que jamais, besoin de croissance, besoin de construire, besoin de rénover, besoin d’isoler, besoin de conventionner, pour mettre à disposition des logements dans le parc privé.

En 2021, 1.325.000 ménages avaient souscrit un crédit immobilier. 31,4 % des ménages détenaient au moins un crédit immobilier. La valeur des encours était de 1.354 milliards d’euros. Un véritable succès pour notre économie.

En France, l’artisanat du bâtiment regroupe plus de 400.000 entreprises qui emploient 1,1 million de salariés. Les crédits d’aujourd’hui sont donc bien les travaux de demain.

Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances et président du HCSF, au lieu de faire des ronds dans l’eau et d’écrire des romans, serait bien inspiré de rouvrir l’accès au crédit qu’il a fermé le 1^er janvier 2022. Comme dit l’adage, « quand le bâtiment va, tout va ». Aujourd’hui, rien ne va plus : après celui des banques, c’est le carnet de commandes des artisans qui est en train de se vider…

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