[Tribune] Crise de l’immobilier : Le Maire doit rouvrir le robinet du crédit
En juillet, la production de crédit a encore reculé, pour tomber à 12 milliards d'euros, bien en dessous de la moyenne des cinq dernières années, soit une chute de près de 45 % par rapport à la même période l'an dernier, selon les données publiées par la Banque de France, début septembre.
Dans une interview accordée au Parisien ce mardi, le ministre de l'Économie et des Finances, Bruno Le Maire, se dit favorable à un assouplissement des critères d'octroi des prêts immobiliers. Cela fait de longs mois que le ministre nous sert le même discours ! « Je suis en train d'étudier les possibilités d'assouplissement des règles d'octroi de crédits pour les banques, comme une augmentation du taux d'endettement maximal », explique-t-il, avant d’ajouter : « Elles sont, aujourd'hui, trop strictes. » Il s'agirait ainsi de revoir la limite de 35 % de taux d'effort fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui a par ailleurs plafonné à 25 ans la durée maximale des prêts.
Mais qu’attend-il pour le faire ? Il est établi que ces critères imposés aux banques depuis le 1er janvier 2022 les empêchent de prêter aux investisseurs particuliers (personne physiques et SCI).
Le 1er janvier 2022, les préconisations du HCSF, dont on note qu’il est présidé par un certain Bruno Le Maire, en matière de prêts immobiliers, sont devenues obligatoires pour les banques et pour leurs clients :
- le montant total de l’endettement rapporté aux revenus ne doit pas excéder 35 % ;
- l’endettement ne doit pas excéder 25 ans ;
- la possibilité de déroger à ces critères ne doit pas excéder 20 % des dossiers de crédits pour chaque banque (16 % pour les primo-accédants à la résidence principale et 4 % pour les autres dossiers).
Ces critères ne dérangeaient personne tant qu’il s’agissait de « préconisations ». Cela faisait partie, d’une manière générale, des règles d’usage pour les banques. Les règles n’empêchaient pas chaque établissement d’apprécier les dossiers au cas par cas et de déroger à ce qui n’était alors que des préconisations. Mais depuis le 1er janvier, les préconisations sont devenues des règles intangibles.
Ainsi, un ménage qui souhaite acquérir un bien immobilier avec l’objectif de le louer devra se plier aux mêmes règles qu’un ménage qui achète sa première maison pour l’habiter, à savoir « un montant de l’endettement rapporté aux revenus de 35 % maximum ». Autant dire que dans le premier cas, l’équation est impossible ! Dans l’immobilier locatif, le taux d’effort est de 80 à 100 % des revenus, d’autant plus que les taux ne cessent de grimper : les loyers perçus permettent de rembourser tout ou partie de l’achat et/ou les travaux sur la durée du prêt.
En conséquence, depuis le mois de janvier 2022, 60 à 80 % des particuliers porteurs de projets immobiliers sont ainsi exclus de l’accès au crédit ! La lettre a remplacé l’esprit des lois. La norme a remplacé le jugement. « Les lois inutiles affaiblissent les lois nécessaires », comme l’écrivait Montesquieu.
Comment mettre fin aux « passoires thermiques » sans accès au crédit ?
D’ici 2028, le gouvernement veut éradiquer toutes les « passoires thermiques ». Il s’agit des logements les plus énergivores, classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique. La France en compte 4,8 millions, selon le ministère de la Transition écologique, « 7 à 8 millions », selon la FNAIM. Parmi elles, la moitié sont en location et la plupart sont dans le parc privé. Les communes rurales comptent, en moyenne, le plus de logements énergivores, avec près de 30 % des habitations concernées.
À partir du 1er janvier 2024, tous les logements dont la consommation énergétique excède les 450 kWh/m²/an (classés G sur le DPE) seront interdits à la location, selon un décret publié au Journal officiel.
Depuis quelques jours, le président de la République puis le gouvernement, par la voix de son porte-parole, annonçaient avoir même l’intention d’interdire leur vente ! Interdiction de louer, interdiction de vendre, interdiction d’emprunter ! Quel est le donc le projet : laisser tomber en ruine ces logements ?
Laisser les banques prêter et les particuliers investir
Alors qu’une méthode simple serait de laisser les banques faire leur métier, à savoir louer de l’argent à des investisseurs en capacité de le rendre au cours de leur projet et d’en payer le loyer ! Sur l’immobilier, le plus souvent, les crédits s’accompagnent d’une assurance décès invalidité et d’une hypothèque.
Dans la crise actuelle, l’investisseur privé doit être encouragé. De très nombreux projets de rénovation, tant dans nos villes que dans nos campagnes, n’intéressent pas les grands groupes du bâtiment.
Les critères du HCSF doivent donc être assouplis pour les propriétaires bailleurs. Les propriétaires bailleurs particulier devraient pouvoir choisir d’amortir leurs investissements dans la construction sans passer par la création d’une société (SCI, SARL, SAS). Les aides à la pierre doivent être les mêmes pour tous et pas réservées aux seules zones urbanisées.
Les crédits d’aujourd’hui, sont les travaux de demain.
Se priver de l’investissement des particuliers dans l’immobilier locatif est totalement contre-productif dans une France qui a, plus que jamais, besoin de croissance, besoin de construire, besoin de rénover, besoin d’isoler, besoin de conventionner, pour mettre à disposition des logements dans le parc privé.
En 2021, 1.325.000 ménages avaient souscrit un crédit immobilier. 31,4 % des ménages détenaient au moins un crédit immobilier. La valeur des encours était de 1.354 milliards d’euros. Un véritable succès pour notre économie.
En France, l’artisanat du bâtiment regroupe plus de 400.000 entreprises qui emploient 1,1 million de salariés. Les crédits d’aujourd’hui sont donc bien les travaux de demain.
Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances et président du HCSF, au lieu de faire des ronds dans l’eau et d’écrire des romans, serait bien inspiré de rouvrir l’accès au crédit qu’il a fermé le 1er janvier 2022. Comme dit l’adage, « quand le bâtiment va, tout va ». Aujourd’hui, rien ne va plus : après celui des banques, c’est le carnet de commandes des artisans qui est en train de se vider…
Cet article a été mis à jour pour la dernière fois le 01/10/2023 à 16:56.
Yves d'Amécourt
Chef d’entreprise, ingénieur de l’Ecole des Mines d’Alès, ancien élu local de Gironde 2004-2021 (conseiller général, maire, président d’EPCI, conseiller régional).
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43 commentaires
Nous avons connus de meilleurs ministre de l’économie et des finances mais celui là préconisant depuis des années que la l’économie de la Russie allait s’écrouler avant la fine de l’année de sa déclaration c’est avec de tels calculs on peut douter de ses qualités d’économiste surtout quant on vois ce qu’est devenus le budget de la France, une vrais calamité.
Destruction organisée
Ça fait des années que Le Maire doit rouvrir le robinet du crédit, après avoir ouvert tous les robinets qui conduisent à l’endettement record de la France, oh pardon, de la Macronie !
Trop de normes, trop de lois. Depuis Fabius à Matignon et sa taxe foncière scélérate, les propriétaires fonciers sont rackettés et enquiquinés par des obligations et des interdictions outrancières. Si on veut relancer la construction, il faut dénormer et délégiférer. Cet oukase sur les passoires thermiques, par exemple, est totalement contre-productif. Les écolos sont les fossoyeurs de la civilisation occidentale.
Je ne me souviens pas bien des catégories d’électeurs qui ont élu et réélu cette bande dé démolisseurs. Ne seraient-ce pas ces retraités timorés accrochés à leur patrimoine et ces csp + qui sont ces candidats à l’investissement locatif qui de plus permettent à des moins pecunieux de se loger? Ils ont élu des bandits qui feront racheter à vil prix un patrimoine rendu par leurs Lois invendable et inlouable
LeMaire et autres ministres n’ont pas compris qu’avec leur délire écologiste, ils commencent sérieusement comme disait Pompidou à emmerder les français, ils préparent une nouvelle vague de gilets jaune multipliée par X, tout ça pour de faux arguments climatiques, comme par exemple la montée des océans qui serait catastrophique, alors que tous les chiffres sérieux montrent que les océans montent d’un MILLIMETRE par an, autrement dit 500 ans pour une montée hypotétique de 50 cmm, et ma commune par exemple va augmenter ses taxes au nom de la montée des eaux, on voit ainsi que le seul but du climatique est d’augmenter les taxes.
La grande tannerie c’est l’allongement des crédits qui entraine une augmentation des prix répercutés par les vendeurs.
Rétropédalage sur les chaudières à gaz, rétropédalage sur l’interdiction de louer des logements passsoire,…. si c’était pas si affligeant , se serait comique, Quels quignols dans ce gouvernement, tous autant qu’ils sont, ils font des effets annonces, des promesses, des » vous allez voir ce que vous allez voir » des…. et puis RIEN .
Pas étonnant que tout va de mal en pire, avec un président et des ministres sans aucune conviction, ils n’ont pas de colonne vertébrale, ils avancent, ils reculent, ils mentent autant qu’ils respirent, leurs promesses, leurs parloles n’ont plus aucune crédibilité. Par contre où ils sont fort c’est en saturation médiatique
Financièrement, la plupart des propriétaires bailleurs ne peuvent assurer la rénovation énergétique. Ils seront donc obligés de vendre leurs appartements en dessous du prix normal. Il y aura ainsi pénurie de logements à louer et de nombreux locataires seront à la rue.
Si l’état interdit leur vente, on se retrouvera avec de nombreux logements vacants. N’est-ce pas le but de l’état de s’emparer de ses logements, de spolier les biens par une loi scélérate sous prétexte de loger les millions d’immigrés.
Il semble que nous entrons dans une dictature de plus en plus dure avec l’idée de supprimer la propriété. Dans la Russie stalinienne, la propriété privée n’existait plus. Il paraît que l’État progressiste, européen Van der Leyen, Macron, mondialiste, revienne à cette ancienne idéologie.
À force de louvoyer à contre-courant des besoins des français, en bondissant d’un mensonge à un autre, en rejettant sur la autres les résultats de sa propre incompétence, peut-être finira t’il par disparaître à tout jamais…
Ce gouvernement est vraiment truffé de loosers !
mais non vous n y etes pas la pseudo lutte contre les passoires thermiques n a qu un but : ruiner la classe moyenne …
Destruction dans tous les domaines , sabotage du pays par une bande d’incompétents . Nous ne pouvons pas les laisser sévir encotre 4 années , c’est impossible .
Le ministre des dépenses publiques est en train d’étudier les possibilités d’assouplissement du crédit.
Le président de la République avait besoin de temps pour comprendre les émeutes. Trois mois n’ont, semble t’il, pas suffi à cette intelligence supérieure pour qu’il puisse nous livrer son analyse.
Ces deux personnages sont en poste depuis 2017 et leur impuissance est manifeste. Ils ont beau jeu d’imputer tous nos malheurs à la faute à pas de chance mais on est bien obligé d’admettre qu’il y a un sérieux problème de compétences dans ce gouvernement.
C’est rien de le dire…
Il y a des gens comme ça qui ont le don de changer l’or en plomb…
Combien de déficit cumulé depuis mai 2017 ? ! … Dans le privé, ce mec aurait fait trois semaines ? § trois heures en « poste » ! … Tout droit dans la « ligne de CON-pétence » de la macronie, le « Roi-du-col-roulé » fracasse tout ce qu’il touche ou veut influencer ! …
Qu’il démissionne et qu’il aille faire de l’écriture « orientée » ! …
Le Maire ne semble pas avoir de compétence particulière en économie, sans quoi on le verrait. Les « décisions » qu’il semble prendre, en réalité c’est l’exécution des ordres de macron, ce qui est tout à fait normal, comme le disait Chirac avec beaucoup d’élégance: « je décide, il exécute ». Cordialement.