[Tribune] Crise de l’immobilier : Le Maire doit rouvrir le robinet du crédit
En juillet, la production de crédit a encore reculé, pour tomber à 12 milliards d'euros, bien en dessous de la moyenne des cinq dernières années, soit une chute de près de 45 % par rapport à la même période l'an dernier, selon les données publiées par la Banque de France, début septembre.
Dans une interview accordée au Parisien ce mardi, le ministre de l'Économie et des Finances, Bruno Le Maire, se dit favorable à un assouplissement des critères d'octroi des prêts immobiliers. Cela fait de longs mois que le ministre nous sert le même discours ! « Je suis en train d'étudier les possibilités d'assouplissement des règles d'octroi de crédits pour les banques, comme une augmentation du taux d'endettement maximal », explique-t-il, avant d’ajouter : « Elles sont, aujourd'hui, trop strictes. » Il s'agirait ainsi de revoir la limite de 35 % de taux d'effort fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui a par ailleurs plafonné à 25 ans la durée maximale des prêts.
Mais qu’attend-il pour le faire ? Il est établi que ces critères imposés aux banques depuis le 1er janvier 2022 les empêchent de prêter aux investisseurs particuliers (personne physiques et SCI).
Le 1er janvier 2022, les préconisations du HCSF, dont on note qu’il est présidé par un certain Bruno Le Maire, en matière de prêts immobiliers, sont devenues obligatoires pour les banques et pour leurs clients :
- le montant total de l’endettement rapporté aux revenus ne doit pas excéder 35 % ;
- l’endettement ne doit pas excéder 25 ans ;
- la possibilité de déroger à ces critères ne doit pas excéder 20 % des dossiers de crédits pour chaque banque (16 % pour les primo-accédants à la résidence principale et 4 % pour les autres dossiers).
Ces critères ne dérangeaient personne tant qu’il s’agissait de « préconisations ». Cela faisait partie, d’une manière générale, des règles d’usage pour les banques. Les règles n’empêchaient pas chaque établissement d’apprécier les dossiers au cas par cas et de déroger à ce qui n’était alors que des préconisations. Mais depuis le 1er janvier, les préconisations sont devenues des règles intangibles.
Ainsi, un ménage qui souhaite acquérir un bien immobilier avec l’objectif de le louer devra se plier aux mêmes règles qu’un ménage qui achète sa première maison pour l’habiter, à savoir « un montant de l’endettement rapporté aux revenus de 35 % maximum ». Autant dire que dans le premier cas, l’équation est impossible ! Dans l’immobilier locatif, le taux d’effort est de 80 à 100 % des revenus, d’autant plus que les taux ne cessent de grimper : les loyers perçus permettent de rembourser tout ou partie de l’achat et/ou les travaux sur la durée du prêt.
En conséquence, depuis le mois de janvier 2022, 60 à 80 % des particuliers porteurs de projets immobiliers sont ainsi exclus de l’accès au crédit ! La lettre a remplacé l’esprit des lois. La norme a remplacé le jugement. « Les lois inutiles affaiblissent les lois nécessaires », comme l’écrivait Montesquieu.
Comment mettre fin aux « passoires thermiques » sans accès au crédit ?
D’ici 2028, le gouvernement veut éradiquer toutes les « passoires thermiques ». Il s’agit des logements les plus énergivores, classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique. La France en compte 4,8 millions, selon le ministère de la Transition écologique, « 7 à 8 millions », selon la FNAIM. Parmi elles, la moitié sont en location et la plupart sont dans le parc privé. Les communes rurales comptent, en moyenne, le plus de logements énergivores, avec près de 30 % des habitations concernées.
À partir du 1er janvier 2024, tous les logements dont la consommation énergétique excède les 450 kWh/m²/an (classés G sur le DPE) seront interdits à la location, selon un décret publié au Journal officiel.
Depuis quelques jours, le président de la République puis le gouvernement, par la voix de son porte-parole, annonçaient avoir même l’intention d’interdire leur vente ! Interdiction de louer, interdiction de vendre, interdiction d’emprunter ! Quel est le donc le projet : laisser tomber en ruine ces logements ?
Laisser les banques prêter et les particuliers investir
Alors qu’une méthode simple serait de laisser les banques faire leur métier, à savoir louer de l’argent à des investisseurs en capacité de le rendre au cours de leur projet et d’en payer le loyer ! Sur l’immobilier, le plus souvent, les crédits s’accompagnent d’une assurance décès invalidité et d’une hypothèque.
Dans la crise actuelle, l’investisseur privé doit être encouragé. De très nombreux projets de rénovation, tant dans nos villes que dans nos campagnes, n’intéressent pas les grands groupes du bâtiment.
Les critères du HCSF doivent donc être assouplis pour les propriétaires bailleurs. Les propriétaires bailleurs particulier devraient pouvoir choisir d’amortir leurs investissements dans la construction sans passer par la création d’une société (SCI, SARL, SAS). Les aides à la pierre doivent être les mêmes pour tous et pas réservées aux seules zones urbanisées.
Les crédits d’aujourd’hui, sont les travaux de demain.
Se priver de l’investissement des particuliers dans l’immobilier locatif est totalement contre-productif dans une France qui a, plus que jamais, besoin de croissance, besoin de construire, besoin de rénover, besoin d’isoler, besoin de conventionner, pour mettre à disposition des logements dans le parc privé.
En 2021, 1.325.000 ménages avaient souscrit un crédit immobilier. 31,4 % des ménages détenaient au moins un crédit immobilier. La valeur des encours était de 1.354 milliards d’euros. Un véritable succès pour notre économie.
En France, l’artisanat du bâtiment regroupe plus de 400.000 entreprises qui emploient 1,1 million de salariés. Les crédits d’aujourd’hui sont donc bien les travaux de demain.
Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances et président du HCSF, au lieu de faire des ronds dans l’eau et d’écrire des romans, serait bien inspiré de rouvrir l’accès au crédit qu’il a fermé le 1er janvier 2022. Comme dit l’adage, « quand le bâtiment va, tout va ». Aujourd’hui, rien ne va plus : après celui des banques, c’est le carnet de commandes des artisans qui est en train de se vider…
Cet article a été mis à jour pour la dernière fois le 01/10/2023 à 16:56.
Yves d'Amécourt
Chef d’entreprise, ingénieur de l’Ecole des Mines d’Alès, ancien élu local de Gironde 2004-2021 (conseiller général, maire, président d’EPCI, conseiller régional).
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43 commentaires
Dans son dernier roman, Bruno avoue en toute franchise que ce n’est pas son cerveau qui se dilate…
Ne pas oublier non plus que la plupart des travaux d’isolation sont 1) hideux, et dérogent dans les faits aux règles imposées par les bâtiments de France : nos villes et villages s’en retrouvent défigurés !); 2) beaucoup plus coûteux car subventionnés pour une part non négligeable; 3) anti-écologiques car faits avec des matériaux qui présentent toutes les caractéristiques de futurs polluants – et qui plus est, à grande échelle !
Il faudra aussi peut etre régler le problème de la taxe foncière avant que les gens puissent investir.
« Mais depuis le 1er janvier, les préconisations sont devenues des règles intangibles. » Un constat, désastreux mais réel, de l’évolution inéluctable de notre pauvre France. Dans tous les domaines, nous assistons à une frénésie de lois, directives et règlementations, colonne vertébrale d’une dictature totalitaire qui ne veut pas dire son nom. « La multitude des lois est une marque du dérèglement d’un État. Le bonheur d’un État dépend de l’observation des lois, et non pas de leur multiplication. « — Étienne François de Vernage. « Plus il y a d’interdits et de prohibition, plus le peuple s’appauvrit ;plus se multiplient les lois et les ordonnances, plus foisonnent les voleurs et les bandits « — Lao Tseu, Tao Te King (Le Livre de la Voie et de la Vertu)
une seul mot….Incompétent !
Bruno Le maire passe beaucoup de temps à écrire ses romans parce que les écrire d’une main ça va moins vite évidemment. Quant aux crédits augmenter les taux et les dispenser avec parcimonie c’est un moyen de juguler l’inflation, enfin j’ai appris ça en économie.
Le ministre oublie bien vite que les crédits qu’il souhaite voir plus facilement octroyé par les banques, donc avec plus de risques, c’est l’argent des déposants sur lequel il lorgne également pour alléger la dette abyssale que nos gouvernants n’ont depuis 50 ans pas cessé de creuser et ça ne semble guère parti pour changer en 2024.
Il est a craindre que ce type, en dehors des magouilles avec les sociétés d’autoroutes, ne connaise rien en économie.
Il en dit, et même trop de bêtises. Tout et son contraire, il est l’exemple de son patron. Ils sont hors sol, démolir l’économie, c’est leur science.
En dépense on ne peut que dépenser que ce que nous avons, en gardant toujours une réserve sur les imprévus. Or ils sont dépensiers comme ces personnes qui partent en voyage à crédit, c’est inconcevable le quoi qu’il en coûte, sont-ils des économistes ou des fantaisistes. Gérer un pays, c’est comme géré les dépenses d’une famille. La seule nuances, c’est les zéros rajoutés. Un budget, c’est s’y tenir et restreindre les dépenses non budgété. Chaque Ministre, chaque directeurs doivent tenir fermement les cordons de la bourse. Il n’y a pas de petites économies, il y a surtout de grand gaspillage. Chacun a son poste devrait y penser et s’y contraindre, avec à la clef non pas une prime, mais un blâme si l’objectif n’était pas atteint. L’économie c’est comme cela qu’elle s’organise. Chaque responsable doivent penser que ces leurs deniers, et non pas virtuelles.
il est vrai que Le Maire passe beaucoup de temps à écrire ses romans car les écrire d’une main demande plus de temps. Quant aux crédits, relever les taux et en accorder moins est aussi un moyen de juguler l’inflation parait-il, enfin c’est ce que j’ai appris en économie. mais on ne peut pas obliger les propriétaires à rénover leurs biens et ne pas leur accorder de crédit, ce gouvernement qui veut faire plaisir à tout le monde mais en définitive a personne n’est pas à une contradiction près
Toujours sous la pression d’une bandes de tordus d’écolos, ce gouvernement de cloches punit les particuliers qui n’ont pas les moyens de transformer leur bien en bouillotte., tant il est vrai qu’il va de soit que les gueux adorent se les geler en hiver.
C’est magnifique de vouloir rouvrir le robinet du crédit, mais le robinet est à sec, cette année pour payer ce qui permet à l’état de « fonctionner », nous empruntons 270 milliards et pour l’année prochaine 285 milliard, plus 50 milliards des intérêts des 3100 milliards déjà accumulés; il faudrait un miracle, comme on n’en fait pas tous les jours à Lourdes pour faire « pisser » le robinet. Si pour une fois on pouvait être sérieux………Fillon avait dit, (recadré par sarko), je suis à la tête d’un pays ruiné et il avait hélas raison. Le réveil un jour va être difficile.
On a l’impression que ce gouvernement déteste et sabot tout ce qui marche en France. De plus, il semble y avoir une détestation pour les propriétaires immobiliers. A croire que nos dirigeants préfèrent les assistés, qui sont logés sur le dos du con-tribuable spolié, celui qui travaille et qui s’assume, qui paye son hébergement, assure le paiement des charges inhérentes et l’entretien ; ces irresponsables préfèrent les locataires entretenus sur le dos des autres, locataires qui souvent ne respectent absolument pas le toit mis presque gratuitement à leur disposition ; ils ne sont d’ailleurs même pas responsables des dégradations commises volontairement. C’est toujours les mêmes, les salariés et retraités des classes moyennes, ceux qui bossent et ont bossé toute leur vie, qui sont saignés pour, entre autre, héberger et entretenir ces assistés irresponsables et … irresponsabilisés par nos dirigeants, qui ne sont, eux non plus, jamais responsables de rien et entretenus, souvent à vie, par les mêmes classes laborieuses.
Il faut ajouter que Macron déteste la propriété privée, dont une grande partie est détenue par la classe moyenne et moyenne aisée. Il pense faire passer tous ces biens du côté des assistés et de… l’immigration. Car il va falloir loger tous ces millions de personnes qui débarquent sur « notre » territoire. Spolier les uns (un peu riches grâce à leur travail de toute une vie) pour donner à des inconnus appartenant à une autre ethnie et civilisation incompatible.
Notre petit timonier est un être dangereux et haineux qui n’aime pas la France.
commentaire bien réaliste de ce qui se passe dans notre pays, ce sont toujours les mêmes qui payent pour entretenir les assistés.
L’immobilier est désormais vécu comme un piège. Pour s’engager sur un crédit de 20 ou 25 ans à une époque où le CDI et donc la stabilité financière des ménages se raréfient, avec une inflation qu’il faut surveiller comme le lait sur le feu, avec des normes environnementales pour les logements délirantes et imposées de manière féroce par un gouvernement aux ordres de Bruxelles, donc des verts allemands, il faut vraiment avoir une foi en l’avenir que j’ai du mal à partager. Etant l’heureux propriétaire de 2 passoires thermiques à Paris en zone tendue, donc sans possibilité d’augmenter mes loyers, achetées à l’époque pour m’assurer un complément de revenu, j’ai l’impression qu’elles vont surtout siphonner mes économies dans les prochaines années. Tout cela pour satisfaire l’adulescent que certains ont cru bon de remettre à l’Elysée.
L’Etat ne travaille pas comme un entrepreneur qui lui étudie toutes situations et coordonne, dans les administration chacun travaille dans son coin et pense à sa carrière, ce qui est quelque peu différent. Un ami me demande un rapport fiscal pour soit disant un syndicat de commerçants, j’établis le rapport et je laisse dedans sciemment quelques lacunes que j’espère corriger lorsque j’aurais un entretien avec ses gens-là pour parler de mon idée. Or mon ami faisait partie d’une commission qu’un ministre avait demandée, il a donc ressorti mon rapport évidemment en se l’appropriant, ce rapport devient un texte de loi à mon grand étonnement et encore je le sais en lisant ma documentation comme je le fais tous les matins. Heureusement c’est devenu 2 articles du CGI et là des gens ce sont penchés sérieusement sur le problème et ont remis ce qui manquait. Enfin même imparfait ça a rendu service à pas mal de commerçants.
Vous devez donc mettre aux normes énergétiques 2 appartements classés G, je suppose. Double ou triple vitrage, chauffage adapté, isolation intérieure pas toujours évidente ou possible avec déplacement des prises électriques, des radiateurs, cela rapetisse également la surface habitable. Autre solution isolation extérieure si ce n’est pas un Haussmann. À titre d’exemple, un petit immeuble de 3 étages, comptant 8 appartements, coûtera 300 000 euros de rénovation extérieure, plus 15 000 € de frais de syndic ; sachant que les aides de l’État sont minimes, cela vous coûtera très cher et vous mettrez plusieurs années de location à récupérer cette somme. Et quand vous y serez arrivé, il faudra réinvestir pour rénover des appartements usés. C’est sans fin !
Je parle par expérience. J’ai fini par vendre l’appartement que je possédais. Le propriétaire bailleur n’est pas une association de bienfaisance qui fonctionne à perte. Sinon, on dépose notre argent dans le tronc d’une église.
Qu’il démissionne.et s’en aille loin de la France …ou à l’hôpital car avec tous ses problèmes de dilatation il ne peut travailler normalement .ni sainement …