[Tribune] Vers une panne du crédit immobilier aux particuliers en France ?
Alors, continuons d’emmerder les Français !
Depuis quelques mois, les particuliers qui souhaitent faire un crédit immobilier reviennent souvent bredouilles : « Les banques ne prêtent plus ! »
L’État lance des opérations « cœur de ville » mais, dans nos villes et nos villages, la rénovation de l’immobilier de centre-bourg tient surtout à la volonté des investisseurs privés. Le plus souvent des particuliers ou des artisans, qui achètent et rénovent un bien pour l’habiter ou pour le louer. L’immobilier est le seul domaine où l’on peut investir sans avoir d’épargne. Les loyers permettent de rembourser les crédits sur le temps long, et la valeur de l’immeuble permet de garantir le risque pour le banquier. Le système est bien rodé et chacun y trouve son compte. Le banquier prête sans trop de risque et l’emprunteur constitue ainsi un petit patrimoine.
Mais depuis le mois de janvier, rien ne va plus…
Contrairement aux apparences, les établissements bancaires n’y sont pour rien… C’est, en fait, l’État qui freine des quatre fers ! Depuis janvier 2022, les préconisations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) présidé par Bruno Le Maire, en matière de prêts immobiliers, sont devenues obligatoires pour les banques et pour leurs clients :
- le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus ne doit pas excéder 35 % ;
- l’endettement ne doit pas excéder 27 ans ;
- la possibilité de déroger à ces critères ne doit pas excéder 20 % des dossiers de crédit pour chaque banque (16 % pour les primo-accédants et 4 % sur pour les autres dossiers).
Ces préconisations ne dérangeaient personne tant qu’il s’agissait de « préconisations ». Cela faisait partie, d’une manière générale, des règles d’usage pour les banques dont on rappelle que leur métier est de louer de l’argent et que cette activité ne fonctionne que si l’argent ainsi loué est remboursé (capital) et le loyer sur l’argent (intérêts) est payé ! Les règles d’usage n’empêchaient pas chaque établissement d’apprécier au cas par cas.
Le syndrome du ralentisseur
Mais depuis le 1er janvier, les préconisations d’usage sont devenues des règles intangibles. Dans le crédit, comme ailleurs, l’administration française met sous tutelle les professionnels et les acteurs de terrain.
Pour empêcher des abus observés ici où là, au lieu d’exercer son devoir de police, l’État préfère infliger des règles et des contraintes à toute une profession et brider le système. C’est le « syndrome du ralentisseur » : pour régler le problème de quelques chauffards, on impose des gendarmes couchés à tous les habitants.
Ainsi, un ménage qui souhaite acquérir un bien immobilier avec l’objectif de le louer devra-t-il se plier aux mêmes règles qu’un ménage qui achète sa maison pour l’habiter, à savoir « un montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus de 35 % maximum ». Autant dire que l’équation est impossible ! Dans l’immobilier locatif, le taux d’effort est de 70 à 100 % !
Depuis le mois de janvier, 60 à 80 % des particuliers porteurs de projets sont exclus de l’accès au crédit ! Une fois encore, avec sa bureaucratie, ses « autorités », ses « agences », ses « hauts conseils », notre nation produit tout et son contraire !
L’État multiplie les incitations à la rénovation énergétique. Il envisage l’interdiction de louer les « passoires énergétiques ». Il a instauré le « permis de louer » pour empêcher la mise sur le marché de logement indignes… Mais, dans le même temps, alors que le coût des travaux augmente chaque jour, à cause de l’inflation, il empêche les banques de prêter aux particuliers porteurs de projets !
En 2021, 1.325.000 ménages avaient souscrit un crédit immobilier. 31,4 % des ménages détenaient au moins un crédit immobilier. La valeur des encours était de 1.354 milliards d’euros. Un véritable succès pour notre économie.
Se priver de l’investissement des particuliers dans l’immobilier est juste contre-productif dans une France qui a, plus que jamais, besoin de construire, de rénover, d’isoler, de conventionner pour mettre à disposition des logements dans le parc locatif. Comme dit l’adage : « Quand le bâtiment va, tout va ! » En France, l’artisanat du bâtiment regroupe plus de 400.000 entreprises qui emploient 1,1 million de salariés.
Mais comme chacun sait, lorsqu’une règle est édictée en France, on établit « en même temps » le chemin pour la contourner.
C’est ainsi qu’aujourd’hui, les banques préconisent aux particuliers qui ont acheté un bien pour le rénover de créer une SARL ou une SAS[1] et de lui transférer le bien en question. Il en coûtera un acte notarié et des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), soit environ 8 % avant même d’avoir commencé les travaux ! Ce montage qui ne change rien au niveau du risque et de l’endettement permet juste de passer de la catégorie « particulier » à la catégorie « professionnel » et de s’affranchir, de la sorte, des critères contraignants du HCSF !
Cela ne changera rien au projet, si ce n’est que la création d’une société va l’alourdir un peu plus financièrement et administrativement (bilan, compte de résultat, déclarations etc.).
Ainsi va la France où « les lois inutiles affaiblissent les lois nécessaires », comme l’écrivait Montesquieu.
Et si l’État laissait les banques faire leur métier ?
Alors qu’une méthode simple serait de laisser les banques faire leur métier, à savoir louer de l’argent à des investisseurs en capacité de le rendre à l’issue ou au cours de leur projet et d’en payer le loyer ! Et sanctionner particuliers ou établissements bancaires qui abusent du système. L’État joue déjà son juste rôle de régulateur et de protection des citoyens via la Banque de France qui anime les commissions de surendettement et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).
Non, la France a un rang à tenir ! Montaigne - déjà - prétendait que « nous avons en France plus de lois que tout le reste du monde ensemble, et plus qu’il n’en faudrait pour régler le monde ». Alors, continuons d’emmerder les Français !
[1] Le HCSF ne reconnaît pas la SCI (société civile immobilière) comme un professionnel de l’immobilier (sic).
Yves d'Amécourt
Chef d’entreprise, ingénieur de l’Ecole des Mines d’Alès, ancien élu local de Gironde 2004-2021 (conseiller général, maire, président d’EPCI, conseiller régional).
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27 commentaires
La France, officiellement libérale, se comporte de + en + en pays socialo-communiste.
Elle l est depuis mai 1981 !!!!
Encore une imbécilité à mettre au crédit de Macron. Hier, Biden s’est perdu dans les jardins de la Maison Blanche et Macron, lui, dans ses divagations et contradictions. Chacun perd la tête à sa façon!
Pardon mais rien qu’en lisant le « pedigree » de cet éditorialiste, je zappe ! ! ! …
les « écolos-bobo »goochos » sont tout autant dangereux que les tsunamis qui sévissent de par le monde ! Les effets des décisions de l’auto proclamé « premier de cordée » arrivent en plein jour mais RIEN ne se passe au niveau de la « prise de conscience » des français … LA FRANCE est vraiment mal barrée ! … dans tous les sens du terme …
Ajoutons que la rénovation énergétique exigée pour les logements classés catégorie F (2023) et G (2025), plus tard E, obligatoire pour les propriétaires bailleurs (qui ne pourront pour la plupart assurer des travaux trop onéreux en dépit des aides restreintes), va provoquer la vente de millions d’appartements, pas aux normes, et va mettre à la rue des millions de locataires. Tout cela pour soigner un électorat écologiste ! Il va y avoir un bond des ventes de couvertures de survie…
Tous ces technocrates pondent des réformes sans en voir les conséquences catastrophiques. Il y a un manque de vision de l’avenir chez Macron-Lemaire effarant !
« Tous ces technocrates pondent des réformes sans en voir les conséquences catastrophiques. Il y a un manque de vision de l’avenir chez Macron-Lemaire effarant ! » … C’est là où vous avez tord de penser cela car ces politicards font ce qu’ils font POUR fracasser le peuple et les nations ! … L’humain, tout comme le « vivant », sont des variables d’ajustement pour générer des bénéfices … Les idéologistes et autres « écolos-bobo-goochos » finissent « le travail » avec leurs discours totalement déconstruits.
Tant que cette vision ne sera pas « intégrée », les nantis auront un « bel avenir » dans cette société mondialisée … Un « virus » opportun », une guerre « alimentée » et on y est à ce fracas qui ne serait pas de leurs faute !
Stop ou encore ?
Il faut placer notre argent chez « black rock », ils sauront quoi en faire !!!
Après les taux d’intérêts négatifs, voici les intérêts d’épargne sur les livrets A passés à 2% avec 6% d’inflation (15% sur l’énergie l’an prochain). Comment voulez-vous que le marché de l’immobilier s’assainisse !
Avec 2 901,8 milliards d’euros d’endettement en 2022, il est certain que l’Etat est bien placé pour donner des leçons !
Devenir propriétaire est contraire au plan de Davos. « Ils n’auront plus rien et ils seront heu-reux » !
avec les lois soi-disantes écolos: acheter ,rénover, louer c’est mort et des millions de « Français » vont se retrouver sans logement et aussi sans voiture mais ce n’est pas grave il n’y aura plus d’électricité.
L’Etat ne prête plus par l’intermédiaire des banques tout simplement parce qu’il faudrait faire tourner davantage encore la planche à billets…Maintenant trop c’est trop
Toutes les motivations de ce gouvernement une fois exposées on en oublie la principale : écarter une partie de la population modeste de la propriété, que ce soit dans un esprit locatif ou pour tout simplement se loger. Il est clair que l’objectif de la macrorie est avant tout idéologique. La propriété pour les socialistes devant avant tout être réservée aux grosses fortunes et aux institutionnels. On en aura sous peu la démonstration avec les nouvelles lois écologiques sur l’habitat.
j’en ai bien peur !
et quel est le but de tout cela ?
La durée des prêts immobiliers étaient dans les années 60 de 25 ans maximum et se limitaient en général à 20 ans.
L’auteur cite « un montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus de 35 % maximum », comme si cela était inadmissible de mettre cette règle en place…il veut revenir aux « subprimes », des USA, qui ont mis à la rue des milliers d’américains, et des banques en faillite ! Allons un peu de sérieux monsieur.
35 % ? Ah ,ah ! Et comment on faisait, dans les années 90, quand on était muté de force à Paris par l' »Etat c’est moi et mes fonctionnaires », et que les seuls logements corrects disponibles (en banlieue 1h+) représentaient en loyer 55 % des revenus ( à 2 ) ? Et bien , on se démerdait sans toutes ces mini-lois et règlements débiles et on s’efforçait de gérer sa petite vie familiale en évitant la ruine !
La France, un pays en voix de sous développement !
La France est en état de cessation de paiement. Maintenant quantà laisser faire les banquiers….il suffit de voir ce dont est capable le « petit mozart » de la finance installé à l’élysée !
+++ quant à notre « Mozart » (petit prétentieux) je doute de ses capacités et encore plus pour diriger une entreprise, il la mènerait à la faillite! ! Idem pour B. Lemaire, lui qui voulait mettre à genoux l’économie russe, c’est nous qui sommes à genoux ! ,nous avons affaire à une bande d’incapables dangereux !
Bruno Lemaire qui, lorsqu’il était Ministre de l’agriculture, avait été incapable de dire combien un hectare représentait de m². A la fin des années 50, il n’aurait jamais été admis en 6ème.
Il est agrégé de lettres semble-t-il. Pas de diplôme d’économie ! C’est un peu comme si vous demandiez à Proust de s’occuper de l’économie française.
A-t-il obtenu son certificat d’études primaires ? Un examen autrement sérieux qu’une quelconque licence. Pas sûr qu’il soit reçu ; combien de m2 carrés fait un hectare, mmm… ?